Riskli yapı tespiti talebi artık yalnızca elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılıyor. Bu cümle, sürecin ilk dakikasında malikin eline kalem alması gerektiğini söylüyor aslında; çünkü sisteme giriş yapılırken ıslak imzalı başvuru dilekçesi, kimlik fotokopisi, güncel tapu senedi veya tapu kaydı, üstüne ikamet bağlantısını gösteren son üç aya ait bir fatura hazır olmalı. Bu dört belgeden biri eksikse e-ortamda ilerlemek mümkün değil. Süreç daha ilk butona basmadan belgeyle başlıyor.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği yalnızca riskli yapıyı tanımlamaz; riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitinden yıktırmaya, planlamaya, taşınmaz değerlemesine, hak sahipleriyle yapılacak anlaşmanın usulüne ve yardımlara kadar bütün çerçeveyi çizer. Malikin bu yönetmeliğin varlığını bilmesi, her aşamada hangi başlığın altında ne talep edebileceğini anlaması demek. Ama önce ilk adım: bina gerçekten riskli mi?
1. Elektronik Başvuruyla Başlayan ve Teknik Esaslara Bağlanan Risk Tespiti
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılıyor. Bu esaslar kapsamına giren yapılar oldukça geniş: kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri yapılar ile insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmelerine ya da hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar. Kısacası salt konut değil, işyeri, depo, ahır dahi bu tanımın içinde.
Başvurunun sisteme girilmesinin ardından lisanslı kurum veya kuruluş sahaya gelir, ölçümleri yapar ve risk raporunu hazırlar. Bu rapor, tespiti yapan kurum tarafından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa belediyeye, en geç yedi gün içinde bir üst yazıyla sunulur. Malikin burada beklemesi gereken ilk yazılı belge, lisanslı kurumdan alacağı raporun bir kopyasıdır. Onsuz sonraki hiçbir aşamaya geçilemez.
2. Raporun İdari İncelemeden Geçişi ve Tapuya İşlenen Belirtme
Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri veya belediyeler kendilerine ulaşan raporları inceler. Eksik ya da yanlış bir husus tespit edilirse rapor, eksikliklerin giderilmesi için ilgili lisanslı kuruma geri verilir. Bu geri dönüş kararı mutlaka yazılı olmalı ve eksiklikler tek tek sıralanmalıdır. Sözlü bir ret yok. Rapor onaylandığında ise yapı resmen "riskli" sıfatını kazanır ve tapu kütüğünde hareket başlar.
Önce riskli yapı şerhi konur. Ardından, 2024 Şubat’ında yürürlüğe giren mevzuat değişikliğine göre, bu şerhin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair bir belirtme yapılır. Malikin tapudan alacağı güncel kayıt, artık bu belirtmeyi taşır. Şerhin kalkması yapının akıbetinin değiştiğini göstermez; yalnızca sürecin yeni bir aşamaya evrildiğini kayda geçirir. Tapu belgesini bu belirtmeyle birlikte dosyaya koymayan malik, sonraki müteahhit görüşmelerinde eksik evrakla oturur.
3. Maliklerin Toplanma, Karar Alma ve Sözleşme Öncesi Belge Seti
Tespit yazısının tebliğinden itibaren 60 günlük bir süre başlar. Pratikte, bu süre içinde yapı maliklerinin en az yüzde 67 çoğunluğuyla "Bina Ortak Karar Protokolü" hazırlanıp imzalanır. Bu protokol, binanın güçlendirme mi yoksa yıkım ve yeniden yapım mı rotasında ilerleyeceğini karara bağlar. Oylamaya katılan her malikin imzası, toplantı tutanağı ve karar defteri sayfası ayrı ayrı dosyalanmalı.
Bu noktada malikin asıl korunma aracı yazılı talep hakkıdır. Müteahhit teklifleri gelmeye başladığında her teklif, karşılaştırmalı finansman modelini, metrekare birim fiyatlarını, teslim tarihini ve cezai şartları içermeli. Sözlü vaatlerle sözleşme imzalanmaz. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, taşınmazların değerinin tespitine ve hak sahipleriyle yapılacak anlaşmanın usulüne ilişkin esasları koyduğundan, sözleşme ekinde bağımsız değerleme raporu da bulunmalı. Bir pratik süreç anlatımında da belirtildiği gibi, tespit sonrası aşama tahliye, yıkım veya güçlendirme seçeneklerinin somut teklifler üzerinden karşılaştırıldığı kritik bir virajdır.
4. Yıkım, Şantiye ve Denetim Zinciri
Güçlendirme değil de yıkım kararı çıktıysa süreç, yapının boşaltılması ve yıkım ruhsatıyla devam eder. Burada okurun sorması gereken üç belge doğar: tahliye taahhüdünün yazılı hale getirilmesi, yıkım ruhsatı ve enkaz kaldırma tutanağı. Bundan sonrası şantiyedir. Yeni inşaatın ruhsatlandırılması, yapı denetim firmasının atanması ve şantiye defterinin tutulması aşamalarında malik doğrudan taraf olmasa da, yapı denetim raporlarının birer kopyasını yükleniciden isteme hakkına sahiptir. Denetim firmasının her ay düzenlediği ilerleme raporları dosyaya girmeden kesin kabul aşamasına geçilmez.
Finansman modeli de bu bölümde somutlaşır. Müteahhit teklifleri arasında yalnızca metrekare paylaşımı değil, geçici konut veya kira yardımı gibi kalemlerin kimin tarafından karşılanacağı da yazılı olarak netleştirilmeli. Bu yardımlara ilişkin resmî başvurunun hangi aşamada ve hangi belgelerle yapılacağı, Bakanlık yardım tebliği veya uygulama kılavuzundan kontrol edilmeli; bazı projelerde farklı uygulamalar geçerli olabilir. Malikin burada "bana ne zaman kira ödenecek" sorusunu sözleşme imzalamadan önce bir maddeye dönüştürmüş olması gerekir.
5. İskânın Alınması ve Teslim Evraklarının Tamamlanması
İnşaat bittiğinde ilk resmî adım yapı kullanma izin belgesinin, yani iskânın alınmasıdır. İskân, belediyenin yapının ruhsat ve projeye uygun olduğunu onayladığı belgedir. Onsuz elektrik, su, doğalgaz bağlantısı yapılamaz; bağımsız bölüm tapusu düzenlenemez.
Teslim aşaması ise iskânla bitmez. Uygulamada, iskân ve teslim evrakları tamamlandığında bağımsız bölümler hak sahiplerine devredilir. Tamamlanan derken ne kastedildiği önemli: as-built projelerin (yapıldı hali gösteren nihai mimari ve statik projeler) onaylı kopyası, geçici kabul tutanağı, eksik ve kusur listesini içeren kesin kabul tutanağı ve varsa garanti belgeleri. Özellikle as-built projeler, ileride çıkacak bir tadilat veya satış işleminde binanın gerçek durumunu belgeleyen en kritik evraktır. Geçici kabul tutanağında yazılı eksikler giderilmeden kesin kabule geçilmemeli; aksi halde müteahhit sahadan çekildikten sonra o eksiklerin peşine düşmek hukuki süreç başlatmak anlamına gelir.
6. Dosyanızda Mutlaka Bulunması Gereken Yazılı Belgeler
Bütün bu aşamalar tek bir cümlede toplanabilir: her adımın belgesi vardır ve hiçbiri kendiliğinden malikin dosyasına girmez. Başvuru aşamasında ıslak imzalı dilekçe, kimlik fotokopisi, güncel tapu kaydı ve son üç aya ait ikamet bağlantılı fatura. Risk tespit aşamasında lisanslı kurumdan alınan tespit raporu ve raporun müdürlüğe sunulduğuna dair üst yazı. İnceleme sonrası, varsa eksiklik bildirimi ya da onay yazısı ve tapudaki 6306 belirtmesini gösteren güncel tapu kaydı. Karar aşamasında Bina Ortak Karar Protokolü, toplantı tutanağı ve imza sirküleri. Yüklenici seçiminde karşılaştırmalı teklif cetveli, sözleşme ve ekleri, bağımsız değerleme raporu. Yıkımda yıkım ruhsatı ve enkaz kaldırma tutanağı; inşaatta yapı denetim raporları; teslimde iskân belgesi, geçici ve kesin kabul tutanakları, as-built projeler ve garanti belgeleri.
Bu dosya tamamsa bağımsız bölüm tapusunun devri önünde engel kalmaz.
Eksik bir dosyayla tapuya gidildiğinde süreç uzar, bazen aylarca durur. Malikin en büyük güvencesi imzadan önce istenen, teslimden önce kontrol edilen her belgenin fiziki bir kopyasıdır. Dönüşüm yerinde yükselirken, hukuken ayakta kalmanın tek yolu budur.
Genel bilgidir; mühendislik, hukuk veya tıbbi danışmanlık yerine geçmez. Yönetmelikler ve uygulamalar değişebilir, işlem yapacağınız kurumun güncel duyurusunu esas alın.